Mietrecht

Die überwiegende Zahl der Bevölkerung wohnt zur Miete. Das zwischen Mieter und Vermieter durch Mietvertrag geschlossene Mietverhältnis beinhaltet eine Vielzahl an Problemen. Bei streitigen empfiehlt es sich stets einen Anwalt hinzuzuziehen.

Der Mietvertrag

Der Mietvertrag ist Grundlage eines Mietverhältnisses § 535 BGB. In diesem Zusammenhang verpflichtet sich der Mieter den Mietzins zu zahlen und der Vermieter überlässt im Gegenzug dem Mieter den Gebrauch an der Mietsache. Jedoch verpflichtet sich der Vermieter auch dazu, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Der Vermieter ist jedoch berechtigt einige zustandserhaltene Maßnahmen auf den Mieter zu übertragen. Dabei handelt es sich u.a. um die sogenannten Schönheitsreparaturen, aber auch die oft in Mietverträgen verankerten Kleinstreparaturklausel. Das Mietverhältnis wird oft dadurch beeinträchtigt, das Mängel der Mietsache vorliegen oder entstehen. Der Mieter ist bei einem Mangel verpflichtet, den Vermieter unverzüglich über den Mangel zu informieren. Es empfiehlt sich in diesem Rahmen den Vermieter bei Anzeige des Mangels auch sofort zur Beseitigung des Mangels bis zu einem bestimmten Datum aufzufordern (Fristsetzung). Es ist darauf zu achten, dass die Fristsetzung angemessen sein muss. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nach, hat der Mieter in der Regel das Recht auf Mietminderung. Es empfiehlt sich, einen Anwalt zu kontaktieren um die Höhe der Minderung zu besprechen. Eine willkürliche und überhöhte Mietminderung kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.

Beendigung des Mietverhätnisses

Ein Mietverhältnis kann durch verschieden Umstände beendet werden. In der Regel endet dieses durch Kündigung, aber auch durch Tot des Mieters. Bei der Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten ordentlich zu kündigen. Die Frist zur ordentlichen Kündigung durch den Vermieter richtet sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses und beträgt drei bis neun Monate. Aber auch nach Erhalt einer ordentlichen Kündigung, stehen dem Mieter noch Möglichkeiten sich dieser zu erwehren. Eine fristlose Kündigung setzt zwingend einen Kündigungsgrund voraus. Dieser muss so gewichtig sein, dass es der kündigenden Partei nicht länger zumutbar ist das Mietverhältnis fortzusetzen. Ein typischer Kündigungsgrund ist das Ausbeleiben der gesamten Mietzahlungen über mehr als zwei Monate. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der Gegenseite zugehen. Dabei empfiehlt es sich das Kündigungsschreiben per Einwurf-Einschreiben zu übermitteln. Kommt es zum Auszug und zur Übergabe der Altwohnung ist ein Übergabeprotokoll ratsam. In diesem sollten die aktuellen Zählerstände, sowie alle Beanstandungen vermerkt werden. Grundsätzlich steht dem Mieter ein Nachbesserungsrecht zu, falls der Vermieter Mängel beim Auszug geltend macht. Nach Auszug und Übergabe steht dem Vermieter ein Prüfungsrecht von ca. sechs Monaten zu. In dieser Zeit besteht in der Regel kein Anspruch auf eine Kautionsrückzahlung. Allerdings gibt es auch hierbei eine Vielzahl an Ausnahmen.

Die Betriebskostenabrechnung

In der jährlichen Betriebskostenabrechnung verbirgt sich oftmals eine Vielzahl an Konfliktpotential. § 1 Abs. 1 BetrKV: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. Grundsätzlich muss eine Betriebskostenabrechnung für Jedermann leicht verständlich und nachvollziehbar sein. Der Vermieter ist bei einem entsprechenden Mietvertrag verpflichtet, bis spätestens einem Jahr nach dem konkreten Abrechenzeitraum die Betriebskostenabrechnug zu erstellen. Dem Mieter steht eine Widerspruchsfrist gegen die Betriebskostenabrechnung von vier Wochen zu. Für eine genaue Prüfung empfiehlt es sich immer einen Anwalt einzuschalten.

Die Mieterhöhung

Sind im Mietvertrag keine konkreten Regelungen zur Mieterhöhung getroffen, steht dem Vermieter dennoch ein Recht auf eine Mieterhöhung zu. Dabei ist an das Mieterhöhungsverlangen eine Vielzahl von Hürden gesetzt. Eine Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung. Handelt z.B. eine Hausverwaltung für den Eigentümer, ist zwingend eine Originalvollmacht erforderlich. Liegt diese dem Schreiben zur Mieterhöhung nicht bei, ist der Mieter verpflichtet dies ohne schuldhaftes zögern zu rügen. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen, wenn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben sind. So darf ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Als Höchstgrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen. Diese ist u.a. mit Hilfe des Mietspiegels zu ermitteln. Jedoch gibt es auch in diesem Feld des Mietrechtes eine Vielzahl an weiteren Bestimmungen und Ausnahmen. Eine konkrete Prüfung durch einen Anwalt kann dabei erheblich an Geld sparen.

06.10.2013 - Mietrecht

Die überwiegende Zahl der Bevölkerung wohnt zur Miete. Das zwischen Mieter und Vermieter durch Mietvertrag geschlossene Mietverhältnis beinhaltet eine Vielzahl an Problemen. Bei streitigen empfiehlt es sich stets einen Anwalt hinzuzuziehen.

Der Mietvertrag

Der Mietvertrag ist Grundlage eines Mietverhältnisses § 535 BGB. In diesem Zusammenhang verpflichtet sich der Mieter den Mietzins zu zahlen und der Vermieter überlässt im Gegenzug dem Mieter den Gebrauch an der Mietsache. Jedoch verpflichtet sich der Vermieter auch dazu, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Der Vermieter ist jedoch berechtigt einige zustandserhaltene Maßnahmen auf den Mieter zu übertragen. Dabei handelt es sich u.a. um die sogenannten Schönheitsreparaturen, aber auch die oft in Mietverträgen verankerten Kleinstreparaturklausel. Das Mietverhältnis wird oft dadurch beeinträchtigt, das Mängel der Mietsache vorliegen oder entstehen. Der Mieter ist bei einem Mangel verpflichtet, den Vermieter unverzüglich über den Mangel zu informieren. Es empfiehlt sich in diesem Rahmen den Vermieter bei Anzeige des Mangels auch sofort zur Beseitigung des Mangels bis zu einem bestimmten Datum aufzufordern (Fristsetzung). Es ist darauf zu achten, dass die Fristsetzung angemessen sein muss. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nach, hat der Mieter in der Regel das Recht auf Mietminderung. Es empfiehlt sich, einen Anwalt zu kontaktieren um die Höhe der Minderung zu besprechen. Eine willkürliche und überhöhte Mietminderung kann den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen.

Beendigung des Mietverhätnisses

Ein Mietverhältnis kann durch verschieden Umstände beendet werden. In der Regel endet dieses durch Kündigung, aber auch durch Tot des Mieters. Bei der Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden. Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten ordentlich zu kündigen. Die Frist zur ordentlichen Kündigung durch den Vermieter richtet sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses und beträgt drei bis neun Monate. Aber auch nach Erhalt einer ordentlichen Kündigung, stehen dem Mieter noch Möglichkeiten sich dieser zu erwehren. Eine fristlose Kündigung setzt zwingend einen Kündigungsgrund voraus. Dieser muss so gewichtig sein, dass es der kündigenden Partei nicht länger zumutbar ist das Mietverhältnis fortzusetzen. Ein typischer Kündigungsgrund ist das Ausbeleiben der gesamten Mietzahlungen über mehr als zwei Monate. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der Gegenseite zugehen. Dabei empfiehlt es sich das Kündigungsschreiben per Einwurf-Einschreiben zu übermitteln. Kommt es zum Auszug und zur Übergabe der Altwohnung ist ein Übergabeprotokoll ratsam. In diesem sollten die aktuellen Zählerstände, sowie alle Beanstandungen vermerkt werden. Grundsätzlich steht dem Mieter ein Nachbesserungsrecht zu, falls der Vermieter Mängel beim Auszug geltend macht. Nach Auszug und Übergabe steht dem Vermieter ein Prüfungsrecht von ca. sechs Monaten zu. In dieser Zeit besteht in der Regel kein Anspruch auf eine Kautionsrückzahlung. Allerdings gibt es auch hierbei eine Vielzahl an Ausnahmen.

Die Betriebskostenabrechnung

In der jährlichen Betriebskostenabrechnung verbirgt sich oftmals eine Vielzahl an Konfliktpotential. § 1 Abs. 1 BetrKV: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. Grundsätzlich muss eine Betriebskostenabrechnung für Jedermann leicht verständlich und nachvollziehbar sein. Der Vermieter ist bei einem entsprechenden Mietvertrag verpflichtet, bis spätestens einem Jahr nach dem konkreten Abrechenzeitraum die Betriebskostenabrechnug zu erstellen. Dem Mieter steht eine Widerspruchsfrist gegen die Betriebskostenabrechnung von vier Wochen zu. Für eine genaue Prüfung empfiehlt es sich immer einen Anwalt einzuschalten.

Die Mieterhöhung

Sind im Mietvertrag keine konkreten Regelungen zur Mieterhöhung getroffen, steht dem Vermieter dennoch ein Recht auf eine Mieterhöhung zu. Dabei ist an das Mieterhöhungsverlangen eine Vielzahl von Hürden gesetzt. Eine Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung. Handelt z.B. eine Hausverwaltung für den Eigentümer, ist zwingend eine Originalvollmacht erforderlich. Liegt diese dem Schreiben zur Mieterhöhung nicht bei, ist der Mieter verpflichtet dies ohne schuldhaftes zögern zu rügen. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen, wenn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gegeben sind. So darf ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Als Höchstgrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen. Diese ist u.a. mit Hilfe des Mietspiegels zu ermitteln. Jedoch gibt es auch in diesem Feld des Mietrechtes eine Vielzahl an weiteren Bestimmungen und Ausnahmen. Eine konkrete Prüfung durch einen Anwalt kann dabei erheblich an Geld sparen.

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